Mise à jour : 02/2025 — chiffres et règles vérifiés auprès de l’Agencia Tributaria (AEAT), impots.gouv.fr et guichet.lu lorsque pertinent. Les montants et taux peuvent varier par communauté autonome.
Méta-title : Fiscalité des non-résidents en Espagne 2025 — IRNR, loyers, plus-values, déclarations
Méta-description : Guide 2025 pour la fiscalité des non-résidents en Espagne. IRNR à 19 %/24 %, loyers, plus-values, Modelo 210, délais, comparaisons France/Luxembourg. Check-lists, exemples chiffrés, erreurs à éviter.
Entre France et Luxembourg, vous êtes nombreux à travailler d’un côté, vivre de l’autre, et envisager un pied-à-terre au soleil. La question revient sans cesse : comment déclarer et optimiser des revenus espagnols quand on reste non-résident fiscal en Espagne ? Voici un guide clair et opérationnel pour sécuriser vos démarches, du premier achat à la revente.
- TL;DR — 3 points clés : IRNR à 19 % (UE/EEE/Suisse) ou 24 % (autres), Modelo 210 obligatoire ; revenus locatifs meublés imposés par défaut tous trimestres ; plus-values immobilières taxées au prélèvement de 3 % à titre d’acompte avec régularisation.
- La Déclaration impôts Espagne se fait principalement en ligne (AEAT) avec NIE et justificatifs ; attention aux délais régionaux pour taxes locales (IBI).
- Comparez Fiscalité Espagne vs France/Luxembourg avant d’investir pour arbitrer rendement net, frais et risques ; appuyez-vous sur une Assistance fiscale Espagne ou un Fiscaliste international.
- Optimisez légalement : déductions de charges pour non-résidents UE/EEE, choix de la durée de détention, calendrier des travaux, et convention franco-espagnole contre la double imposition.
Fiscalité des non-résidents en Espagne : statut, périmètre et tests de résidence
Avant tout calcul, identifiez votre statut. En Espagne, le non-résident n’est imposable que sur les revenus de source espagnole (IRNR). Si vous passez plus de 183 jours en Espagne sur une année civile, si votre centre d’intérêts économiques y est établi, ou si votre famille immédiate y réside, vous basculez en résidence fiscale espagnole (IRPF). Ce test, proche des standards européens, conditionne vos obligations.
Pour un couple frontalier travaillant au Luxembourg, domicilié en Moselle, et propriétaire d’un appartement à Alicante, le scénario typique est la non-résidence fiscale en Espagne. Ils restent imposables à l’IRNR sur le loyer espagnol, tout en déclarant leurs revenus mondiaux dans le pays de résidence fiscale (France ou Luxembourg). L’AEAT coopère avec les administrations européennes : la transparence est la meilleure stratégie.
Définitions rapides et documents utiles
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour acheter, louer, ouvrir un compte, ou déposer un Modelo 210. L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) est l’impôt sur le revenu des non-résidents. L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle. La plusvalía municipal concerne l’augmentation de valeur du terrain au moment de la cession.
Les lecteurs recherchent un parcours clair et actionnable ; nous y répondons par étapes et check-lists, avec exemples chiffrés et comparatifs France/Luxembourg. Pour élargir votre stratégie patrimoniale, comparez les rendements et les juridictions en consultant notre analyse sur les rendements comparés des placements.
- En 2 minutes — À vérifier : nombre de jours passés en Espagne ; localisation du cœur d’activité ; résidence du conjoint et des enfants ; possession d’un NIE ; convention fiscale applicable.
- Bon à savoir : la « loi Beckham » est un régime pour certains nouveaux résidents travaillant en Espagne ; elle ne s’applique pas aux non-résidents.
- Experts non-résidents : sollicitez une revue de résidence par un Fiscaliste international si vous cumulez télétravail transfrontalier, voyages fréquents et locations espagnoles.
| Test/critère | Effet fiscal | Preuves courantes | Impact pratique |
|---|---|---|---|
| 183 jours en Espagne | Résident (IRPF) | Tampons, billets, relevés bancaires | Imposition sur revenus mondiaux |
| Centre d’intérêts économiques | Résident (IRPF) | Contrats, factures clients | Transfert des obligations en Espagne |
| Famille en Espagne | Présomption de résidence | Justificatifs domicile | Contrôle renforcé |
| Moins de 183 jours et activités hors ES | Non-résident (IRNR) | Certificat de résidence étrangère | Imposable sur revenus de source espagnole |
Insight clé : formalisez votre statut dès l’achat d’un bien (NIE, certificats, mandats). Anticiper évite la requalification.
IRNR Espagne 2025 : taux, assiette et Modelo 210 pour non-résidents
L’IRNR s’applique aux revenus de source espagnole perçus par les non-résidents. Les taux de référence restent 19 % pour les résidents de l’UE/EEE/Suisse et 24 % pour les autres pays. Pour un loyer ou des intérêts, l’imposition est directe, sans barème progressif. C’est simple, mais exigeant sur les délais de dépôt et de paiement.
Les contribuables de l’UE/EEE peuvent déduire certaines charges directement liées au revenu (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, travaux éligibles), contrairement aux non-UE. Le modèle déclaratif principal est le Modelo 210. Il se dépose en général trimestriellement pour les revenus locatifs, et annuellement pour la jouissance propre (revenu cadastral imputé).
Étapes et délais pour la Déclaration impôts Espagne (IRNR)
Pour louer un appartement à Barcelone, non-résident fiscal en France, vous déclarez le loyer net (UE/EEE) au taux de 19 %. Les échéances trimestrielles couvrent T1 (janv–mars), T2 (avr–juin), T3 (juil–sept), T4 (oct–déc). En cas de revente, un prélèvement de 3 % (Modelo 211) est retenu par l’acheteur et s’impute sur l’IRNR final via Modelo 210.
- Check-list : NIE, bail, relevés bancaires, factures de charges, intérêts d’emprunt, numéro cadastral (référence), RIB espagnol pour remboursement.
- Erreurs fréquentes : oublier le trimestre sans loyer encaissé (il faut parfois déclarer zéro), ignorer la retenue de 3 % à la revente, oublier le revenu imputé en cas de bien non loué.
- Assistance fiscale Espagne : un gestor peut déposer pour vous. Comparez délais et honoraires comme pour les délais d’une transaction immobilière.
| Revenu IRNR | Taux (UE/EEE/Suisse) | Taux (hors UE) | Déductibilité charges | Formulaire |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 19 % | 24 % | Oui (UE/EEE) | Modelo 210 (trimestriel) |
| Intérêts/dividendes | 19 % (selon convention) | 24 % | Non | Modelo 210 (périodique) |
| Plus-values | 19 % | 19–24 % (selon cas) | N/A | Modelo 210 (+ 211/216) |
| Revenu imputé (bien non loué) | 19 % sur base cadastrale | 24 % | Non | Modelo 210 (annuel) |
Exemple chiffré : loyer annuel encaissé 12 000 €, charges déductibles 2 000 € (UE/EEE). Base = 10 000 € ; IRNR = 1 900 €. Hors UE, pas de déduction ; IRNR = 2 880 €. Disclaimer : illustration simplifiée, hors surtaxes locales.
Point-clé : l’IRNR est simple sur le papier, mais la cadence trimestrielle impose une organisation rigoureuse.
Revenus immobiliers des non-résidents : loyers, revenu imputé, IBI et plusvalía municipal
La pierre reste le premier motif d’imposition en Espagne pour les non-résidents. Trois items dominent : revenus locatifs, revenu imputé si le bien est libre, et fiscalité locale (IBI, ordures, plusvalía municipal à la revente). Les règles varient selon la commune, ce qui explique les écarts de charges entre Valence, Madrid ou Malaga.
Pour un cadre luxembourgeois qui achète à Valence un T2 pour louer 10 mois et occuper 2 mois, le régime est mixte : IRNR trimestriel sur loyers, et revenu imputé proratisé sur la période d’occupation personnelle. L’IBI est exigible annuellement, sur la base cadastrale. En cas de revente, la ville calcule la plusvalía municipale selon la valeur du terrain et la durée de détention, avec des méthodes revues après la décision du Tribunal constitutionnel (réforme des options de calcul).
Charges déductibles, assurances et frais annexes
Les propriétaires non-résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les frais inéluctables : intérêts d’emprunt, assurance habitation, taxe d’ordures ménagères, gestion locative, petites réparations. Les travaux d’amélioration énergétique peuvent ouvrir des incitations régionales. Comparez ces coûts avec des scénarios français ou luxembourgeois via notre dossier investir en immobilier en France ou à l’étranger.
- En 2 minutes — À budgéter : IBI ; assurance PNO ; frais de syndic ; gestion locative ; entretien courant ; éventuel comptable (Non-Résidents Solutions).
- Bon à savoir : la location touristique peut nécessiter une licence ; les amendes sont élevées en cas d’absence d’enregistrement.
- Conseil fiscal Espagne : anticipez la plusvalía municipale lors de la revente, tout comme les frais de notaire et d’enregistrement.
| Élément | Règle non-résident | Coût/Assiette | Documents |
|---|---|---|---|
| Loyers | IRNR 19 %/24 % | Revenu net (UE/EEE) ou brut (hors UE) | Bail, factures |
| Revenu imputé | IRNR sur % valeur cadastrale | Base cadastrale (valor catastral) | Référence cadastrale |
| IBI | Taxe municipale annuelle | 0,4 % à ~1,1 % de la valeur cadastrale | Avis municipal |
| Plusvalía municipal | À la cession | Durée détention × valeur du terrain | Acte, valeurs |
Exemple chiffré : appartement valor catastral 120 000 €, IBI à 0,8 % = 960 €. Loyer net 10 000 € : IRNR UE = 1 900 €. Revenu imputé sur 2 mois d’occupation : base imputée annuelle 1,1 % × 120 000 € = 1 320 € ; prorata 2/12 = 220 € ; IRNR 19 % = 41,80 €.
Insight : l’immobilier reste performant si l’IBI est modéré et la demande locative solide. Analysez la rentabilité nette et les délais avec nos repères sur le délai de réflexion et les délais de transaction.
Pour aller au-delà des loyers, passons aux revenus financiers et aux plus-values mobilières, souvent oubliés mais très contrôlés.
Dividendes, intérêts et plus-values mobilières pour non-résidents en Espagne
Les non-résidents percevant des intérêts de comptes espagnols, des dividendes d’entreprises locales ou cédant des titres espagnols sont soumis à l’IRNR. Par défaut, la retenue à la source s’établit souvent à 19 % pour les résidents UE/EEE/Suisse, sous réserve de conventions. Pour les non-UE, le taux de 24 % peut s’appliquer. Les conventions fiscales, comme la franco-espagnole, modulent les taux, avec crédit d’impôt dans l’État de résidence.
Exemple : une résidente française détient des actions cotées à Madrid. Les dividendes subissent une retenue espagnole (souvent 19 %). La France, État de résidence, intègre ce revenu et accorde un crédit d’impôt selon la convention. La documentation (attestations de résidence, formulaires de bénéficiaire effectif) sécurise le taux conventionnel.
Et si je vends des titres espagnols ?
La plus-value mobilière réalisée par un non-résident peut être imposée en Espagne selon la localisation de l’actif et la convention applicable. Pour des titres espagnols, l’imposition peut revenir à l’État de résidence, mais des cas spécifiques existent (participations substantielles). Un Fiscaliste international vérifiera les seuils (ex. détention significative) et la période de résidence antérieure en Espagne.
- En 2 minutes — Réflexes : vérifier la convention bilatérale ; faire établir l’attestation de résidence fiscale ; contrôler les retenues pratiquées par l’établissement payeur ; garder les justificatifs de prix de revient.
- Patrimoine international : une architecture titres (compte-titres français, banque luxembourgeoise) change la mécanique de retenue. Comparez les pays avec la fiscalité des non-résidents en Suisse et au Maroc.
- Erreurs fréquentes : ignorer les frais de courtage dans la base du gain ; perdre les preuves de prix de revient pour des titres anciens ; négliger l’échange automatique d’informations.
| Type de revenu | Taux IRNR indicatif | Convention possible | Formalités clés |
|---|---|---|---|
| Intérêts bancaires | 19 % (UE/EEE), 24 % (hors UE) | Oui | Attestation de résidence |
| Dividendes | 19 % (souvent retenue à la source) | Oui | Formulaire bénéficiaire effectif |
| Plus-values mobilières | Selon convention et situation | Oui | Historique d’achat/vente |
| Fonds/OPC | Variable | Oui | État récapitulatif annuel |
À retenir : dans un contexte transfrontalier, la gestion fine des retenues et crédits d’impôt fait la différence sur le net en poche.
Procédures, formulaires et paiements : NIE, Modelo 210/211, portails et délais
La conformité s’obtient par une routine claire. Le NIE se demande auprès de la police nationale ou du consulat. Les dépôts IRNR se font via Renta WEB/Cl@ve ou certificat électronique. Les non-résidents recourent souvent à un gestor pour la Gestion fiscale Espagne.
Le calendrier classique : loyers — déclarations trimestrielles (Modelo 210), revenu imputé — déclaration annuelle (Modelo 210, année N+1, souvent avant 30/06), revente — retenue de 3 % (Modelo 211 par l’acheteur) puis régularisation (Modelo 210). Les intérêts et dividendes suivent la périodicité de perception, avec certificats fiscaux à l’appui.
Check-list opérationnelle et coûts typiques
Un déposant autonome doit prévoir du temps pour agréger pièces et effectuer les paiements SEPA. Un gestor facture souvent entre 50 € et 150 € par déclaration simple. Pour un investissement locatif, l’appui d’une Assistance fiscale Espagne fluide limite les erreurs.
- Check-list imprimable : NIE, bail/avenants, justificatifs de loyers, factures de charges, avis IBI, attestations d’intérêts d’emprunt, coordonnées bancaires espagnoles, certificat de résidence fiscale étrangère.
- En 2 minutes : créez un répertoire par trimestre ; scannez factures et baux ; anticipez le 30/06 pour l’annuel ; inscrivez les échéances dans votre agenda.
- Pour arbitrer vos placements, consultez nos analyses sur les raisons de se lancer et les signaux locaux avant d’investir.
| Formulaire | Objet | Quand | Paiement |
|---|---|---|---|
| Modelo 210 | IRNR (loyers, imputé, revenus financiers, plus-values) | Trimestriel/Annuel | SEPA/banque |
| Modelo 211 | Retenue 3 % à la revente (par l’acheteur) | Jour de la signature | Retenue sur prix |
| Reçus municipaux | IBI, déchets | Selon commune | Portail municipal |
| Certificats | Résidence fiscale, intérêts, dividendes | Annuel | N/A |
Insight : une bonne « data room » (pièces classées) réduit le coût et sécurise la preuve en cas de contrôle.
Comparaison France/Luxembourg vs Fiscalité des non-résidents en Espagne
Pour un lecteur franco-luxembourgeois, l’essentiel est l’arbitrage. L’Espagne offre un IRNR simple, des IBI variables mais souvent raisonnables, et un marché locatif dynamique dans les métropoles et zones touristiques. La France, avec le régime des non-résidents, applique parfois des retenues minimales et des prélèvements sociaux spécifiques. Le Luxembourg a une fiscalité favorable pour certains revenus du capital, mais la détention d’un bien en Espagne ancre l’imposition des loyers et plus-values en Espagne.
La convention franco-espagnole évite la double imposition ; la convention luxembourgeo-espagnole joue un rôle similaire. Le crédit d’impôt dans le pays de résidence corrige les chevauchements. Les frais de notaire espagnols sont souvent inférieurs aux français, mais l’ITP (revente) ou la TVA (neuf) pèsent à l’achat. L’IBI se compare à la taxe foncière française, mais son assiette cadastrale et les taux municipaux rendent les écarts significatifs selon la commune.
Pros/Cons transfrontaliers et pistes d’optimisation
Au-delà des taux, la maîtrise des flux (entrées/sorties) compte. Investir par une banque luxembourgeoise pour financer un achat espagnol peut faciliter la preuve des flux et la gestion de devises. Un mandat de gestion local fiabilise les échéances. Gardez une vision à 5–10 ans, en intégrant travaux énergétiques et calendriers de location.
- Pros : IRNR lisible ; grande profondeur de marché immobilier ; charges déductibles pour UE/EEE ; conventions fiscales robustes.
- Cons : variabilité municipale (IBI, licences) ; process administratifs (NIE, portails) ; retenue 3 % à la revente à régulariser ; exigences documentaires strictes.
- Pour diversifier, voyez nos dossiers sur les risques dans certaines destinations et la comparaison rendement/risque.
| Thème | Espagne (non-résident) | France (non-résident) | Luxembourg (résident) |
|---|---|---|---|
| Loyers | IRNR 19 %/24 % | Retenues/IR selon règles | IR progressif sur revenus mondiaux |
| Plus-values immo | 19 % (+ municipal) | Barème + surtaxes possible | Exonérations sous conditions |
| Taxe foncière | IBI municipal variable | Taxe foncière communale | IFON communal |
| Déductions | UE/EEE charges déductibles | Selon régime | Règles spécifiques |
Clé : arbitrez sur le net en poche et la prévisibilité administrative, pas uniquement sur un taux affiché.
Aides, déductions et optimisations pour non-résidents UE/EEE en Espagne
Bonne nouvelle : un non-résident de l’UE/EEE peut déduire les dépenses directement liées à l’obtention du revenu locatif. Cette ouverture, consolidée par la jurisprudence européenne, aligne partiellement votre situation sur celle d’un résident. Les dépenses éligibles incluent intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance, réparations d’entretien, charges de copropriété, taxes locales afférentes.
La planification est reine : cadencez vos travaux sur des trimestres différents pour lisser la base imposable ; privilégiez des améliorations d’efficacité énergétique lorsque des incitations régionales existent ; choisissez un financement compatible avec la documentation demandée par l’AEAT. Enfin, organisez une comptabilité simple, avec un tableau de bord de loyers/charges.
Boîte à outils et « erreurs fréquentes »
Un tableur partagé avec votre gestionnaire centralise les pièces. Les baux mentionnent clairement les charges récupérables. Un échéancier de prêts précise la ventilation intérêts/capital. Les factures sont nommées au format AAAA-MM-Fournisseur-Nature pour tri rapide. Ces pratiques évitent de perdre des déductions faute de preuve.
- Erreurs fréquentes : confondre amélioration (CAPEX non déductible en charges) et réparation (OPEX) ; rater un trimestre de déclaration ; mélanger dépenses personnelles et du bien ; oublier la prime d’assurance PNO.
- Bon à savoir : en revente, certaines dépenses majorent le prix de revient (frais d’acquisition, travaux structurels), réduisant la plus-value imposable.
- Pour diversifier vos stratégies d’allocation, explorez notre comparatif de rendements et les voies d’investissement transfrontalières.
| Dépense | Traitement non-résident UE/EEE | Preuve requise | Impact |
|---|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt | Déductible | Échéancier bancaire | Réduit base imposable |
| Assurance habitation/PNO | Déductible | Quittance annuelle | Sécurise le risque |
| Entretien et petites réparations | Déductible | Factures détaillées | Stabilise le bien |
| Travaux d’amélioration | Non en charges (souvent capitalisés) | Devis + attestation | Impact sur plus-value |
Insight : une gestion « pro » des pièces vaut parfois plus que quelques points de taux.
Scénarios chiffrés 2025 : loyers, revente et combinaison France/Luxembourg
Illustrons avec trois cas concrets. Cas 1 : couple français non-résident louant un T2 à Séville. Loyer 1 100 €/mois sur 11 mois = 12 100 €. Charges déductibles (UE/EEE) 2 300 € ; base 9 800 € ; IRNR 1 862 € (19 %). IBI 750 € (hors IRNR). Net avant IBI : 10 238 € ; après IBI : 9 488 €.
Cas 2 : cadre luxembourgeois revend un bien à Malaga. Prix d’achat 210 000 €, frais 12 000 € ; prix de vente 270 000 €. Gain brut 48 000 €. Après prise en compte de 8 000 € de travaux capitalisés, gain net 40 000 €. IRNR 19 % = 7 600 €. Retenue 3 % sur prix (8 100 €) à imputer ; remboursement attendu 500 € après régularisation.
Cas 3 : propriétaire hors UE (24 %) percevant 9 000 € de loyers bruts à Alicante, sans déductions autorisées. IRNR 2 160 € ; IBI 520 € ; net après IRNR 6 840 €. Le statut UE/EEE fait ici une différence nette de rentabilité.
Tableau de synthèse des cas
Ces exemples sont pédagogiques. Ils ne remplacent pas un conseil personnalisé. Appuyez-vous sur un Fiscaliste international pour arbitrer des montages patrimoniaux plus complexes, avec comptes titres ou financements transfrontaliers.
- En 2 minutes : simulez vos cash-flows ; vérifiez votre appartenance UE/EEE ; calculez le seuil de rentabilité après IBI ; anticipez la revente et la plusvalía municipale.
- Envie d’explorer d’autres marchés ? Lisez nos alertes « risques » comme immobilier à l’île Maurice pour comparer les cadres.
- Pour vos placements financiers, voyez les arbitrages sur règles de rendement.
| Cas | Données | IRNR | Autres coûts | Net indicatif |
|---|---|---|---|---|
| 1 — Loyer UE/EEE | Loyer 12 100 €, charges 2 300 € | 1 862 € | IBI 750 € | 9 488 € |
| 2 — Revente | Gain net 40 000 € | 7 600 € (19 %) | Retenue 3 % à régulariser | +32 400 € avant frais finaux |
| 3 — Loyer hors UE | Loyer 9 000 € (brut) | 2 160 € (24 %) | IBI 520 € | 6 320 € |
Clé : votre statut UE/EEE, la commune et l’horizon de détention pilotent 80 % du résultat net.
Successions, donations, impôt sur la fortune et TVA : ce qui peut toucher les non-résidents
Outre l’IRNR, d’autres impôts peuvent concerner un non-résident : droits de succession et donation (ISD), impôt sur la fortune (régional, avec de vastes exonérations à Madrid), et TVA dans des cas précis (neuf, services). Ces impôts sont régionaux ou municipaux pour partie, avec des écarts notables entre communautés.
Un propriétaire non-résident à Valence peut être concerné par l’ISD en cas de transmission. Les taux et abattements dépendent du lien de parenté et de la région. L’impôt sur la fortune concerne le patrimoine net situé en Espagne au-delà d’un seuil (exonération souvent à 700 000 € plus 300 000 € pour la résidence principale, qui ne concerne pas le non-résident si ce n’est pas sa résidence principale au sens espagnol). La TVA intervient surtout lors de l’achat de neuf (10 % résidentiel), complétée par l’AJD.
Points d’attention et sources officielles
Les règles évoluent. En 2025, plusieurs communautés ajustent abattements et bonifications. Vérifiez les barèmes locaux avant donation/succession ou réorganisation du patrimoine. Pour les frontaliers FR–LU, la coordination avec l’État de résidence fiscale reste déterminante pour éviter des frottements d’impôts.
- En 2 minutes : cartographiez vos actifs situés en Espagne ; identifiez la communauté autonome ; consultez les barèmes ISD/fortune ; anticipez les délais notariaux.
- Prenez en compte les délais et coûts en vous appuyant sur nos repères délais de transaction.
- Évaluez si un transfert intrafamilial serait plus opportun via résidence/abattements régionaux.
| Impôt | Assiette | Qui est concerné ? | Signal d’alerte |
|---|---|---|---|
| ISD (successions/donations) | Biens situés en Espagne | Non-résidents et résidents | Barèmes régionaux très variables |
| Impôt sur la fortune | Patrimoine espagnol net | Non-résidents au-delà du seuil | Exonérations fortes à Madrid |
| TVA/AJD à l’achat | Neuf/acte notarié | Acheteurs de biens neufs | Cumul TVA + AJD |
Insight : avant une transmission, burinez le projet avec un professionnel local et l’interlocuteur de votre pays de résidence pour une coordination sans couture.
Erreurs à éviter, contrôles, contenus « En 2 minutes » et outils pratiques
L’AEAT multiplie les croisements de données : registres de propriété, cadastre, plateformes locatives, banques. Les non-résidents sont identifiés par le NIE. Les omissions récurrentes entraînent des majorations et intérêts. Un accompagnement par des Experts non-résidents ou un Fiscaliste international fiabilise vos dépôts et paiements.
Notre personnage fil rouge, Sofia, résidente luxembourgeoise, a acheté à Valence et loue 9 mois par an. Elle tient un classeur trimestriel, a mandaté un gestor local pour le Modelo 210 et a anticipé l’IBI par prélèvement. Résultat : zéro pénalité et une vision nette de son rendement.
Erreurs fréquentes et solutions rapides
Les erreurs les plus coûteuses sont souvent administratives : paiement tardif, justificatifs incomplets, confusion entre charges et investissements, négligence du revenu imputé. Les « solutions 48 h » existent : dépôt correctif, plan de paiement, demande de remboursement de retenue excédentaire (revente).
- En 2 minutes — To-do mensuel : sauvegarde cloud des factures, relevés, loyers ; mise à jour d’un tableau de bord ; vérification échéances AEAT ; lecture des avis municipaux.
- Non-Résidents Solutions : si vous manquez de temps, déléguez entièrement l’IRNR à un gestor ; conservez la main sur la trésorerie.
- Pour l’arbitrage géographique, lisez investir en France ou à l’étranger et comparez les contextes avec notre comparatif.
| Erreur | Conséquence | Correctif | Prévention |
|---|---|---|---|
| Trimestre oublié | Majoration + intérêts | Dépôt correctif | Agenda partagé |
| Revenu imputé ignoré | Rappel et pénalités | Déclaration annuelle | Check-list annuelle |
| Retenue 3 % non régularisée | Perte de cash | Modelo 210 après vente | Mandat notarial clair |
| Charges mal classées | Déduction refusée | Revue par gestor | Nommage des pièces |
Clé : un système simple bat la « débrouille ». Standardisez vos routines et dormez tranquille.
Dois-je payer l’IRNR si mon bien en Espagne n’est pas loué ?
Oui. Un revenu imputé est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) et imposé au taux IRNR (19 % UE/EEE/Suisse, 24 % hors UE). Il se déclare via Modelo 210, en général une fois par an.
Qu’est-ce que la retenue de 3 % à la revente d’un bien par un non-résident ?
L’acheteur retient 3 % du prix (Modelo 211) comme acompte IRNR. Vous régularisez ensuite avec le Modelo 210 : soit un complément est dû, soit un remboursement est obtenu.
Puis-je déduire mes charges si je suis non-résident ?
Si vous résidez dans l’UE/EEE/Suisse, oui, les charges directement liées à l’obtention du revenu locatif sont déductibles (intérêts, assurance, gestion, entretien). Hors UE, la déduction n’est généralement pas possible.
Comment éviter la double imposition avec la France ou le Luxembourg ?
La convention fiscale s’applique : l’Espagne impose les revenus de source espagnole (loyers, plus-values), et votre État de résidence accorde un crédit d’impôt ou exempte certains revenus. Munissez-vous d’un certificat de résidence fiscale.
Dois-je obligatoirement passer par un gestor ?
Non, mais c’est recommandé si vous louez régulièrement ou vendez. Un gestor maîtrise les délais AEAT, les formulaires (Modelo 210/211) et vous aide à sécuriser déductions et paiements.
