Imposition investissement immobilier france expatriés

Mise à jour : 28/10/2025 — Informations vérifiées, sources officielles citées.

Méta-title : Imposition immo France pour expatriés: le guide 2025

Méta-description : Non-résidents et expatriés: impôts sur loyers et plus-values en France, régimes micro/réel, prélèvements sociaux, traité FR–LU, démarches et exemples chiffrés.

Slug : imposition-investissement-immobilier-france-expatries

Entre France et Luxembourg, l’investissement locatif attire les salariés frontaliers et les expatriés. Mais la fiscalité change selon la résidence fiscale et les conventions internationales. Ce guide clarifie, point par point, ce que vous payez sur des biens situés en France quand vous vivez, travaillez ou cotisez au Luxembourg.

• TL;DR — Le revenu d’un bien situé en France est imposé en France, même si vous êtes non-résident, avec un taux minimum de 20 % (puis 30 % au-delà d’un seuil), sauf option pour le taux moyen.
• Location nue: micro-foncier jusqu’à 15 000 € de loyers bruts (abattement 30 %) ou réel (charges déductibles, déficit foncier).
• Location meublée: micro-BIC jusqu’à 77 700 € (abattement 50 %) ou réel (amortissement LMNP/LMP).
• Prélèvements sociaux: 7,5 % si affilié(e) à un régime UE/EEE/Suisse; sinon 17,2 %.
• Traité FR–LU: imposition en France, prise en compte au Luxembourg pour le taux — évite la double imposition juridique.

Résidence fiscale, convention FR–LU et périmètre d’imposition des expatriés

Avant tout calcul, il faut identifier votre résidence fiscale et l’État compétent. C’est le critère d’entrée pour comprendre quelle loi s’applique et comment éviter une double imposition. La convention fiscale France–Luxembourg calque le modèle OCDE: les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se trouve l’immeuble, ici la France. Le Luxembourg tient compte de ces revenus pour déterminer votre taux effectif global, sans les taxer à nouveau.

En droit interne français, l’article 4 du Code général des impôts définit la résidence fiscale via des critères: foyer, séjour principal, activité professionnelle principale, et centre des intérêts économiques. Un couple mixte peut avoir des résidences fiscales différentes selon les situations. Pour un salarié frontalier à Luxembourg vivant à Thionville, la résidence restera souvent française; pour un expatrié installant durablement son centre de vie à Luxembourg-Ville, elle bascule.

Critères pratiques pour trancher

Posez des questions simples: Où passez-vous plus de 183 jours? Où vivent conjoint et enfants? Où se situent vos comptes, écoles, adhésions, médecin référent? Où tirez-vous la majeure part de vos revenus et de votre patrimoine? Ces éléments, réunis, font émerger votre centre d’intérêts vitaux.

• Vérifiez la convention FR–LU sur l’immobilier: imposition en France.
• Confirmez la résidence: consultez service-public.fr.
• Demandez un certificat de non-résidence fiscale si vous basculez hors de France.
• Préparez vos justificatifs (bail, taxe foncière, attestations de scolarité, certificats d’employeur).
• Anticipez les délais: changements pris en compte l’année suivante.

Conséquences FR–LU sur un bien situé en France

Pour un bien en Moselle loué par un salarié de la Place financière de Luxembourg, l’impôt est dû en France sur le loyer. Le Luxembourg comptabilisera le montant pour fixer votre taux moyen sur vos revenus luxembourgeois. Vous n’êtes pas imposé deux fois sur le même euro, mais le taux luxembourgeois peut monter.

Question	France	Luxembourg
Imposition des loyers du bien situé en France	Oui (barème non-résident, micro/réel)	Exemption avec progression (taux)
Déclaration obligatoire	Formulaire 2042 (+ 2044/2042-C PRO selon régime)	Déclaration des revenus mondiaux pour le taux
Prélèvements sociaux	7,5 % UE/EEE/Suisse ou 17,2 % hors UE	Non (revenus étrangers pris pour le taux)
Double imposition juridique	Évitée par la convention	Évitée par la convention

Sources : impots.gouv.fr, guichet.lu, service-public.fr. En cas de doute, demandez un ruling à l’administration ou un avis indépendant (Fidroit, RFPI Conseil). Cette clarification évite des rectifications coûteuses.

Point clé: la résidence fiscale oriente les formulaires; l’emplacement du bien détermine l’État d’imposition des loyers.

Revenus fonciers non-résidents: micro-foncier ou réel, seuils, charges et formulaires

La location non meublée relève des revenus fonciers. Vous choisissez entre le micro-foncier (si loyers bruts ≤ 15 000 €) avec un abattement automatique de 30 %, ou le régime réel si vous dépassez le seuil ou si vos charges sont élevées (intérêts d’emprunt, travaux, primes d’assurance PNO, gestion, taxe foncière, diagnostics, frais de procédure).

Le micro-foncier simplifie tout: vous reportez vos loyers en case 4BE de la déclaration 2042 et l’administration applique 30 % d’abattement. Si vous ne percevez plus de loyers, pensez à cocher la case 4BN l’année concernée. Le réel nécessite une 2044 détaillant vos charges, mais permet de créer un déficit foncier imputable sur vos autres revenus fonciers et, sous conditions, sur le revenu global jusqu’à un plafond réglementaire.

Prélèvements sociaux des non-résidents

Affilié(e) à la sécurité sociale de l’UE/EEE/Suisse (cas fréquent des frontaliers LU): prélèvement de solidarité de 7,5 %. Hors UE/EEE/Suisse: prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Le bon taux dépend de votre affiliation, pas de votre passeport.

• Choisissez micro si charges faibles; réel si travaux et intérêts importants.
• Vérifiez l’affiliation sociale pour le taux (7,5 % vs 17,2 %).
• Conservez factures et appels de fonds (10 ans recommandé).
• Anticipez une vacance: la case 4BN évite les anomalies.
• Simulez avant d’opter: le régime est souvent verrouillé pour 3 ans.

Paramètre	Micro-foncier	Régime réel
Seuil d’accès	≤ 15 000 € de loyers bruts	Aucun (ou option volontaire)
Traitement des charges	Abattement forfaitaire 30 %	Charges réelles déductibles
Complexité	Faible (2042)	Élevée (2044)
Déficit foncier	Impossible	Possible (sous conditions)
Profil adapté	Petit bailleur sans crédit/travaux	Investisseur avec travaux/financement

Exemple chiffré

Couple travaillant au Luxembourg, bien à Metz loué 900 € CC, 10 mois occupés: loyers annuels 9 000 € (hors charges 8 400 €). Charges déductibles: intérêts 2 200 €, PNO 140 €, taxe foncière 900 €, gestion 4 % 336 €, entretien 300 € = 3 876 €. Au micro-foncier: base nette 8 400 € × 70 % = 5 880 €. Au réel: 8 400 € − 3 876 € = 4 524 €. Le réel économise environ 1 356 € d’assiette fiscale, auxquels s’ajuste le bon taux social (7,5 % si affiliés au LU).

Pour décider, comparez avec un simulateur interne maison et les guides spécialisés comme investir depuis l’étranger. Des acteurs comme France Invest, Expatrimo, Selexium ou Fidroit proposent aussi des analyses générales. Pour diversifier, voyez nos benchmarks sur les rendements des placements. Insight: l’arbitrage régime micro/réel pèse plus que le barème.

Location meublée pour non-résidents: LMNP/LMP, micro-BIC ou réel et amortissements

La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux options: micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes; ou le réel avec déduction des charges et, surtout, amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier, très efficace pour réduire l’assiette imposable en LMNP.

Statuts: LMNP si recettes meublées ≤ 23 000 € ou si elles n’excèdent pas les autres revenus professionnels du foyer. LMP si recettes meublées > 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer. Le LMP change la nature des déficits (reportables sur BIC pro), la plus-value (professionnelle), et implique souvent des obligations comptables plus lourdes. Depuis les réformes récentes, l’inscription RCS n’est plus déterminante pour le statut.

Choisir entre micro-BIC et réel

Micro-BIC: simplicité et abattement 50 %; pas d’amortissement. Réel: nécessite bilan et liasse (2031 et annexes), mais permet d’effacer l’impôt plusieurs années grâce aux amortissements, surtout si le bien est récent et financé à crédit.

• Recettes modestes sans crédit: micro-BIC.
• Investissement à crédit, bien récent: réel + amortissement LMNP.
• Recettes élevées: attention au basculement LMP et à ses effets.
• Contrôlez les charges “borderline”: meubles, internet, frais d’état des lieux, kits de location.
• Faites relire par un pro (comptable BIC, RFPI Conseil, Fidroit).

Paramètre	Micro-BIC	Réel LMNP/LMP
Seuil	≤ 77 700 €	Sans seuil (ou option)
Abattement	50 %	Charges + amortissements
Complexité	Faible	Élevée (comptabilité)
Impact fiscal	Modéré	Souvent très favorable
Statut	LMNP/LMP possible selon recettes	LMNP ou LMP avec règles dédiées

Exemple chiffré

Studio meublé à Nancy loué 650 € × 11 mois = 7 150 € de recettes. Charges 1 700 €, amortissements 3 000 €. Micro-BIC: base 3 575 €. Réel LMNP: base 7 150 − 1 700 − 3 000 = 2 450 €. Gain d’assiette: 1 125 €, plus durable si l’amortissement se poursuit.

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin; privilégiez l’amortissement LMNP. Pour votre culture financière, consultez Moniwan ou Pierrepapier.fr sur les supports immobiliers (SCPI, OPCI) et leurs implications fiscales en non-résidence. Restez pragmatique: l’amortissement est la clé du meublé au réel.

Astuce: vérifiez la cohérence entre votre stratégie (cash-flow, vacance, mobilité) et la complexité comptable. N’achetez pas un casse-tête administratif pour gratter quelques euros la première année.

Taux minimum, option pour le taux moyen et calcul concret pour non-résidents

Les non-résidents sont soumis à un taux minimal d’impôt sur le revenu de 20 % (puis 30 % au-delà d’un seuil de revenu net). Vous pouvez demander l’application du taux moyen de votre foyer en France, calculé en tenant compte de vos revenus mondiaux, s’il est plus favorable. Cette option est parfois déterminante pour un expatrié dont l’assiette française est faible mais le foyer a peu d’autres revenus.

Comment opter pour le taux moyen

Lors de la déclaration 2042 (version non-résident), indiquez vos revenus de source mondiale à titre informatif. L’administration calcule alors le taux moyen et l’applique à vos revenus imposables en France si ce taux est inférieur au minimum. Conservez les justificatifs étrangers (fiches de paie luxembourgeoises, attestations CCSS) en cas de contrôle.

• Comparez taux minimal vs taux moyen chaque année.
• Rassemblez preuves de vos revenus étrangers.
• Simulez avec et sans l’option (basculez si l’écart est significatif).
• Attention aux effets de quotient familial et aux charges de famille.
• Documentez tout: cohérence entre pays indispensable.

Scénario	Taux minimal	Option taux moyen	Gagnant
Loyers nets 5 000 €; autres revenus mondiaux élevés	20 %	≈ 28 %	Taux minimal
Loyers nets 20 000 €; faibles autres revenus	20/30 %	≈ 14 %	Taux moyen
Couple avec enfants, loyer net 8 000 €	20 %	≈ 12–15 %	Taux moyen

Exemple: Marie, analyste à la Cloche d’Or, loue un T2 à Metz avec 6 500 € de base nette. Revenus mondiaux modestes l’année N: le taux moyen calculé à 13,5 % bat le plancher de 20 %. Gain d’impôt immédiat. Inversement, pour un couple aux revenus luxembourgeois confortables, le taux moyen dépasse 20 %, et l’option n’a plus d’intérêt.

Référencez la doctrine via impots.gouv.fr et le rappel procédural sur service-public.fr. Insight: l’option taux moyen mérite une vérification annuelle, au même titre que le choix micro/réel.

Plus-values immobilières des non-résidents: taux, abattements, exonérations spécifiques

À la revente d’un bien en France, la plus-value des non-résidents est imposée au taux de 19 % + prélèvements sociaux (7,5 % UE/EEE/Suisse; 17,2 % hors UE). L’abattement pour durée de détention s’applique: exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Des surtaxes s’appliquent aux plus-values élevées (barème progressif).

Exonérations non-résidents

Deux cas fréquents: l’exonération au titre de l’ancienne résidence principale lors du départ, sous conditions de délais, et l’exonération spécifique des non-résidents (plafond de 150 000 € de gain) lors de la première cession d’un logement en France si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale en France et que vous respectez les délais (à confirmer selon la doctrine en vigueur). Pour les vendeurs hors UE/EEE/Suisse, la désignation d’un représentant fiscal peut être requise au-delà de certains montants ou selon la situation.

• Calculez la durée de détention exacte (date d’acte authentique).
• Rassemblez factures de travaux (attention: pas d’entretien courant comme “charges”).
• Vérifiez l’éligibilité à l’exonération non-résident (plafond, délais).
• Anticipez la surtaxe pour plus-values élevées.
• Demandez au notaire une simulation complète.

Durée de détention	Abattement IR (19 %)	Abattement PS
0–5 ans	0 %	0 %
6–21 ans	6 %/an	1,65 %/an
22e année	4 %	1,60 %
Au-delà de 22 ans	Exonération IR	1 %/an jusqu’à 30 ans
30 ans et +	Exonéré	Exonéré

Exemple chiffré

Acheté 220 000 €, vendu 320 000 € après 10 ans, travaux justifiés 20 000 €, frais d’acquisition forfaitaires 7,5 % (ou réels). Plus-value brute: 320 000 − 220 000 − 16 500 (7,5 %) − 20 000 = 63 500 €. Abattement IR: 6 % × 5 = 30 %; abattement PS: 1,65 % × 5 = 8,25 %. Base IR: 44 450 € → IR: 8 445 €; base PS UE: 58 250 € × 7,5 % = 4 368,75 €. Totaux hors surtaxe: ≈ 12 814 €. L’exonération non-résident à 150 000 € de plus-value ne joue pas ici car le gain est inférieur mais il faut vérifier toutes les conditions pour y prétendre.

Réglez ces calculs avec votre notaire et, au besoin, des ressources comme Fidroit ou RFPI Conseil. Gardez à l’esprit que la sécurité juridique prime sur la quête marginale d’optimisation.

Coûts annexes: prélèvements sociaux, banque, notaire, garantie, assurances (FR vs LU)

Un investissement ne se mesure pas au seul impôt. Les coûts bancaires, notariaux et assurantiels créent l’écart entre rendement brut et net. Les non-résidents subissent parfois des marges bancaires et des délais plus longs. La comparaison France/Luxembourg aide à arbitrer le financement, surtout pour un frontalier qui travaille au Luxembourg mais achète en France.

Banque et financement

Banques françaises: conditions spécifiques non-résidents (apport, assurance emprunteur, questionnaire de santé, quotités). Acteurs utiles: BNP Paribas Expatriés, courtiers comme La Centrale de Financement. Au Luxembourg, les banques regardent la garantie et la quotité de financement sur un bien français de façon prudente. Attention aux frais de change si vos revenus sont en EUR au Luxembourg (généralement neutres) mais comptes multi-banques.

• Négociez frais de dossier, assurance, modularité des échéances.
• Comparez caution vs hypothèque (coût, réemploi futur).
• Anticipez le taux fixe vs variable capé (BCE, BCL en contexte).
• Demandez une délégation d’assurance si profil jeune/sain.
• Vérifiez les exigences KYC non-résident (délais).

Poste de coût	France	Luxembourg
Frais de dossier	0,5–1 % du prêt (plancher)	Tarification au cas par cas
Assurance emprunteur	0,10–0,40 %/an du capital restant	Produits groupe ou délégation
Garantie	Caution ou hypothèque	Sûretés parfois plus onéreuses
Délais d’accord	3–8 semaines	Variable (dossiers non-résidents)

Notaire et assurances

Frais de notaire en ancien: environ 7–8 %; en neuf: 2–3 %. PNO (Propriétaire Non-Occupant) souvent 80–200 €/an; GLI (garantie loyers impayés) 2,5–3,5 % des loyers. En meublé, vérifiez la conformité du mobilier.

Pour évaluer le rendement net après tous coûts, utilisez nos ressources et comparez avec d’autres placements via notre dossier comparaison rendement. Évitez les mirages en vous documentant, par exemple sur les risques à l’étranger et la prudence sur des marchés hors UE. Insight: mieux vaut un financement robuste qu’un taux spectaculaire mal sécurisé.

Démarches, délais et documents: formulaires, calendrier, preuves à garder

La fiscalité des non-résidents n’est pas intuitive. Une procédure claire évite les erreurs. Le calendrier déclaratif français, les formulaires spécifiques, et la production des justificatifs étrangers sont essentiels. La cohérence entre vos déclarations française et luxembourgeoise est contrôlable par l’administration.

Étapes clés

1) Déterminer votre résidence fiscale. 2) Identifier la nature des revenus: foncier (nu) vs BIC (meublé). 3) Choisir le régime (micro ou réel). 4) Déclarer sur 2042 (+ 2044 pour le réel nu; 2042-C PRO + 2031/2033 pour BIC réel). 5) Opter éventuel taux moyen. 6) Régler les acomptes et prélèvements sociaux.

• Location nue micro: 2042 case 4BE; cochez 4BN en l’absence de loyers.
• Location nue réel: 2044 + 2042; pièces: intérêts, travaux, PNO, taxe foncière.
• Meublé micro-BIC: 2042-C PRO recettes; réel: liasse 2031/2033.
• Plus-value: traitement au notaire (formulaire 2048-IMM, etc.).
• Non-résidence: faites établir un certificat et conservez-le.

Situation	Formulaire principal	Annexes	Points d’attention
Nue micro-foncier	2042	—	Seuil 15 000 €; abattement 30 %
Nue réel	2042	2044	Charges réelles; déficit foncier
Meublé micro-BIC	2042-C PRO	—	Abattement 50 %
Meublé réel	2042-C PRO	2031/2033	Amortissements
Plus-value	—	Acte notarié + 2048	Abattements durée

Check-list « En 2 minutes »

Rassemblez: baux, états des lieux, quittances, appels de charges, relevés d’intérêts, factures de travaux avec TVA, appels de taxe foncière, attestation d’affiliation (UE/EEE/Suisse), justificatifs de revenus étrangers, relevés bancaires du compte dédié. Classez par année, scannez, sauvegardez.

Risque à éviter: incohérence entre vos chiffres en France et au Luxembourg. La transparence est le meilleur bouclier en cas de contrôle croisé.

Optimisations licites et erreurs fréquentes: micro vs réel, déficit, Schumacker, dispositifs

Optimiser, c’est choisir le bon régime, documenter, et éviter les faux pas. Pas de promesses irréalistes: l’administration contrôle. Les expatriés ne bénéficient pas de toutes les réductions/crédits d’impôt français, sauf exceptions (travaux PPRT, tourisme, “non-résidents Schumacker” si 75 % des revenus proviennent de France et résidence UE).

Clés d’optimisation

En location nue, le réel peut ouvrir le déficit foncier. En meublé, l’amortissement LMNP est l’outil n°1. L’option pour le taux moyen réduit parfois l’impôt des non-résidents. Les dispositifs antérieurs (Pinel, Scellier) peuvent continuer à produire des effets après votre départ, sous conditions de calendrier et de conservation du bien.

• Choix du régime: simulez 3 ans, pas une seule année.
• Déficit foncier: ciblez les travaux éligibles (pas de simple entretien).
• LMNP réel: privilégiez une compta carrée, amortissements bien justifiés.
• Schumacker: applicable si 75 % des revenus sont de source française et résidence UE.
• Dispositifs antérieurs: vérifiez la portabilité post-départ (Pinel parfois oui; Censi-Bouvard terminé).

Thème	Action	Impact	Risque
Nue réel	Optimiser charges et travaux	Base imposable plus faible	Requalification de travaux
LMNP réel	Amortir bien et mobilier	Forte baisse d’assiette	Amortissements mal documentés
Taux moyen	Option annuelle	Réduction d’impôt	Justificatifs insuffisants
Schumacker	Vérifier 75 % FR	Avantages multiples	Non-éligibilité = redressement

Erreurs fréquentes : confondre micro-foncier et micro-BIC; ignorer les prélèvements sociaux spécifiques non-résidents; oublier la case 4BN; mal renseigner l’option taux moyen; négliger l’effet du traité FR–LU sur le taux luxembourgeois. Pour progresser, suivez des ressources pédagogiques (Expat Value) et nos contenus dédiés aux investisseurs qui se lancent. Rappel: ceci n’est pas un conseil juridique personnalisé.

Exemples chiffrés FR–LU: loyers, taux, crédits 20/25 ans, et fiscalité comparée

Mettons en scène Clara et Hugo, frontaliers: deux salaires luxembourgeois de 3 500 € et 2 800 € nets, achat d’un T3 à Thionville loué nu 900 € HC. Crédit 240 000 € sur 25 ans à 4,10 %, assurance 0,18 %. Charges annuelles: taxe foncière 1 050 €, PNO 120 €, entretien 300 €, gestion 4 %.

Scénario 1 — Location nue micro-foncier

Loyers annuels nets de charges locatives: 10 800 €. Micro-foncier: base 7 560 €. Prélèvements sociaux 7,5 % (affiliation LU): 567 €. Impôt: taux minimum 20 % = 1 512 €, sauf taux moyen inférieur (admettons 14 % après calcul mondial → 1 058 €). Cash-flow dépendra de la mensualité (~1 261 €/mois). Rendement net prudentiel: voisin de 2,5–3,2 % selon vacances.

Scénario 2 — Location nue au réel

Charges déductibles: intérêts année 1 ≈ 9 600 €, PNO 120 €, TF 1 050 €, gestion 432 €, entretien 300 € → 11 502 €. Base foncière: 10 800 − 11 502 = déficit 702 €. Impôt et PS nuls; déficit reportable sur foncier futur. Très favorable en phase de crédit élevé.

Paramètre	Micro-foncier	Réel
Base imposable	7 560 €	0 € (déficit 702 €)
Prélèvements sociaux	567 €	0 €
IR (taux moyen 14 %)	1 058 €	0 €
Complexité	Faible	Élevée

Scénario 3 — Meublé LMNP réel

Recettes 11 880 € (990 € HC × 12); charges 1 902 €; amortissements 4 500 €: base BIC ≈ 5 478 €. Avec amortissements plus élevés les premières années, la base peut tendre vers 0. PS à 7,5 % sur la base; IR selon taux moyen ou minimum. En pratique, l’amortissement écrase souvent l’imposition.

• Micro-foncier: simple mais souvent plus taxé la 1re décennie.
• Réel nu: puissant avec crédit et travaux.
• LMNP réel: amortissements change la donne.
• Taux moyen: testez chaque année.
• Comparez placements: SCPI, ETF, livrets via notre comparatif.

Pour vous inspirer géographiquement, parcourez nos analyses locales: quartiers de Bordeaux, 15e de Marseille, ou Francheville. Utilisez des courtiers (La Centrale de Financement) et banques dédiées aux expatriés (BNP Paribas Expatriés). Insight: la structure fiscale est aussi importante que l’adresse.

Arbitrages internationaux: Espagne, Maroc, Luxembourg et pièges à éviter

Beaucoup d’expatriés comparent la France à d’autres marchés. L’Espagne attire pour ses prix et son climat; le Maroc pour son cadre de vie; le Luxembourg pour les revenus. Fiscalement, les principes OCDE se répètent: l’immobilier est imposé là où il est situé, avec des règles de plus-value et de prélèvements spécifiques à chaque pays.

Regarder au-delà de la frontière

Avant d’agir, documentez-vous sur les règles locales: base imposable, abattements, conventions bilatérales, taxation des non-résidents, risques de change et gouvernance. Restez attentif aux différences de sécurité juridique, de transparence du cadastre et de délais de revente.

• Consultez notre guide sur la fiscalité des non-résidents en Espagne.
• Informez-vous sur les spécificités du Maroc.
• Évaluez les risques à l’étranger: île Maurice.
• Pour la France depuis l’étranger: notre guide dédié.
• Restez curieux avec des médias pros: Pierrepapier.fr, Expat Value, Moniwan.

Pays	Impôt sur loyers non-résidents	Plus-values	Points d’alerte
France	Barème non-résident, min. 20/30 %	19 % + PS	Régimes micro/réel, PS 7,5 %/17,2 %
Espagne	Tranches/non-résident taux fixe	Régime espagnol	Retenues et formalités spécifiques
Maroc	Taux progressifs ou barèmes spécifiques	Règles locales	Change, conventions, rapatriement
Luxembourg	Non (bien en France), pris pour le taux	Non (bien en France)	Déclaration pour taux de progrès

Gardez à l’esprit que les promesses “nettes d’impôt” sont souvent marketing. Recoupez avec des notes de Fidroit, RFPI Conseil, Selexium, ou des supports pédagogiques. Insight: l’international, c’est d’abord de la conformité documentaire.

Outils, ressources et maillage utile pour agir sereinement

Organisez votre projet en outils: simulateur d’impôt, check-list de documents, comparateur de rendements, annuaire de banques et courtiers. Croisez les sources officielles et les analyses indépendantes. Votre objectif: décider en connaissance de cause.

Boîte à outils

• Textes et démarches: impots.gouv.fr, service-public.fr, guichet.lu.
• Guides FIA: se lancer, investir depuis l’étranger, comparatifs de rendement.
• Acteurs écosystème: BNP Paribas Expatriés, La Centrale de Financement, Selexium, Expatrimo, France Invest, Moniwan, Pierrepapier.fr, Expat Value, Fidroit, RFPI Conseil.
• Veille locale: Bordeaux, Marseille 15e, Francheville.
• Certificats: non-résidence fiscale.

Besoin	Outil	Bénéfice
Estimer impôt loyers	Simulateur + tableurs micro/réel	Choix du régime optimal
Préparer déclaration	Check-list formulaires	Zéro oubli, zéro redressement
Comparer placements	Comparateur de rendements	Arbitrage immo/financier
Financer	Courtiers & banques expatriés	Frais et taux négociés

À retenir : documenter, simuler, comparer. Un projet transfrontalier bien outillé minimise les risques et maximise la visibilité de votre cash-flow net.

Dois-je payer l’impôt en France si je vis et travaille au Luxembourg mais que mon appartement loué est en Moselle ?

Oui. La convention FR–LU attribue l’imposition des revenus immobiliers à l’État d’emplacement du bien. Vos loyers en Moselle sont imposés en France. Le Luxembourg les prend en compte pour calculer votre taux effectif sur vos revenus luxembourgeois, sans double imposition juridique.

Quels sont les taux de prélèvements sociaux applicables aux non-résidents ?

Si vous êtes affilié(e) à un régime UE/EEE/Suisse, le prélèvement de solidarité est de 7,5 %. Hors UE/EEE/Suisse, le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Conservez une preuve d’affiliation pour justifier le taux réduit.

Micro-foncier ou réel pour une location nue ?

Micro-foncier si vos loyers bruts sont ≤ 15 000 € (abattement 30 %). Au-delà, ou si vos charges (intérêts, travaux, gestion) sont élevées, le réel est souvent plus intéressant car il permet des déductions et, parfois, un déficit foncier.

LMNP réel: pourquoi autant plébiscité ?

Parce que l’amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier réduit très fortement la base imposable pendant des années, surtout si l’achat est financé. C’est plus complexe (liasse 2031/2033), mais très efficace.

Puis-je appliquer l’option du taux moyen en tant que non-résident ?

Oui. Lors de la déclaration, indiquez vos revenus mondiaux. Si le taux moyen calculé est inférieur au taux minimal (20 % puis 30 % au-delà d’un seuil), l’administration l’appliquera à vos revenus imposables en France.

Disclaimer : Exemples chiffrés fournis à titre pédagogique, non constitutifs de conseil fiscal ou juridique personnalisé. Vérifiez toujours vos options sur impots.gouv.fr, service-public.fr et guichet.lu, ou auprès d’un professionnel qualifié.