Mise à jour : 07/05/2025 — Article informatif, sans conseil personnalisé. Vérifiez toujours auprès d’un professionnel agréé avant décision.
Méta‑title : Expatrié : investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger
Méta‑description : Guide 2025 pour expatriés et non‑résidents : étapes, financement, fiscalité, documents, délais, comparaisons FR–Luxembourg, exemples chiffrés, erreurs à éviter et check‑lists.
Beaucoup d’actifs basés au Luxembourg vivent en France ou envisagent d’y investir à distance. Salaire et imposition côté LU, crédit, notaire et loyers côté FR : l’équation transfrontalière n’est pas intuitive, surtout quand on tente d’obtenir un prêt, de signer par procuration, ou d’optimiser la fiscalité.
Ce guide pratique répond aux questions concrètes des expatriés (UE et hors UE) et des frontaliers FR–LU : comment acheter, quel statut fiscal choisir, quelles banques approcher, quels coûts prévoir, et comment éviter les pièges les plus fréquents.
- TL;DR — Oui, un non‑résident peut acheter en France ; le financement est possible mais demande plus d’apport et des justificatifs complets.
- Fiscalité — LMNP (loueur en meublé non professionnel) et déficit foncier restent efficaces ; non‑résidents UE/LU : prélèvement de solidarité 7,5 % (et non 17,2 %) sur certains revenus immobiliers.
- Procédure — Comptez 10 à 14 semaines entre offre et acte ; signature à distance et procuration notariale possibles.
- Coûts — Frais de notaire, garantie, assurance emprunteur, gestion locative ; comparez soigneusement FR vs LU.
- Outils — Simulez vos mensualités et taux sur notre calculateur prêt immobilier et suivez l’évolution des taux d’intérêt immo.
Intention de recherche : comment‑faire + comparaison FR/LU + calcul.
Requête principale : Comment investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger (expatrié/non‑résident) ?
- Secondaire 1 : Quelles banques financent les non‑résidents et à quelles conditions ?
- Secondaire 2 : Quel régime fiscal choisir (LMNP, déficit foncier, SCI) ?
- Secondaire 3 : Quels documents fournir, quels délais, quels coûts (notaire, garanties, assurances) ?
- Secondaire 4 : Quelles villes cibler et comment gérer à distance ?
Plan rapide (H2/H3) : définitions utiles; étapes et documents; financement et garanties; fiscalité non‑résident FR/LU; sélectionner la ville/le bien; gestion à distance et alternatives; exemples chiffrés; check‑lists/erreurs fréquentes.
Investir en France depuis l’étranger : définitions simples et cadre pour non‑résidents
Un non‑résident peut détenir un bien en France sans restriction de nationalité. La difficulté ne vient pas de l’achat en lui‑même, mais du financement, de la fiscalité et de la gestion locative. La loi française protège fortement la propriété, et les Notaires de France sécurisent la transaction et la publicité foncière.
Commençons par clarifier les statuts utiles. LMNP signifie « loueur en meublé non professionnel » : vous louez un bien meublé et vos recettes restent sous certains seuils. Vous pouvez choisir le micro‑BIC (abattement forfaitaire) ou le réel (amortissements et charges réelles). SCI (société civile immobilière) : c’est une structure patrimoniale, souvent à l’impôt sur le revenu (IR) pour la flexibilité, ou à l’impôt sur les sociétés (IS) pour amortir l’actif différemment.
Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt aidé réservé à l’achat d’une résidence principale sous conditions de ressources et d’occupation. Les non‑résidents ne sont en général pas éligibles s’ils n’occupent pas le bien comme résidence principale en France dans les délais fixés. Pour la location nue, vous relevez des revenus fonciers au micro‑foncier (abattement) ou au réel (déficit foncier).
Côté marché, les prix ont reculé dans de nombreuses villes avec la hausse des taux. Cette correction favorise les acheteurs disposant d’apport, notamment les expatriés aux revenus stables. Dans un contexte d’arbitrage, la capacité de décision rapide et la preuve de financement deviennent des leviers clés de négociation.
FR vs LU : que change la frontière ? Un salarié au Luxembourg peut acheter en France. La banque analysera vos revenus LU (fiches de paie, contrat), avec conversion en euros et prise en compte de la stabilité de l’employeur. Les frontaliers bénéficient de la proximité pour visiter et gérer, tout en supportant une fiscalité française sur les loyers d’un bien situé en France. La sécurité sociale d’affiliation LU peut impacter les prélèvements sociaux dus en France.
- À retenir : Achat libre pour non‑résident, financement plus sélectif.
- Bon à savoir : La signature à distance via procuration est admise chez le notaire.
- Erreurs fréquentes : Sous‑estimer délais bancaires, confondre LMNP et LMP, ignorer l’impact de l’affiliation sociale sur les prélèvements.
| Notion | Définition courte | Impact pour expatrié |
|---|---|---|
| Non‑résident fiscal | Domicile fiscal hors de France | Impôt en France sur revenus du bien situé en France |
| LMNP | Location meublée à titre non pro | Amortissements au réel, micro‑BIC possible |
| Déficit foncier | Charges > loyers (location nue) | Imputation sur revenus fonciers, règles spécifiques non‑résident |
| Procuration notariale | Signature à distance | Gain de temps, éviter déplacements |
Pour des éclairages officiels : Service‑public.fr, impots.gouv.fr, Notaires de France. Côté LU sur sécurité sociale et démarches : guichet.lu.
En 2 minutes : qui peut acheter, quels statuts utiliser ?
- Toute nationalité peut acquérir en France.
- Statuts clés : LMNP, location nue (micro/réel), SCI (IR/IS).
- Non‑résident = imposition française sur loyers et plus‑values du bien situé en France.
- Procuration possible pour signer l’acte sans voyager.
Point d’attention final : choisissez le statut fiscal après simulation pluriannuelle, pas avant d’avoir chiffré loyers, charges et horizon de détention.
Étapes, documents, délais et coûts : acheter depuis l’étranger sans stress
La feuille de route type comprend six blocs : budget et pré‑accord bancaire, recherche et offre, compromis, demande de prêt, assurance et garantie, acte authentique. En pratique, les échanges à distance exigent une préparation documentaire rigoureuse et des signatures électroniques ou sous procuration.
Étape 1 — Budget et financement indicatif. Avant de chercher, obtenez une attestation ou un avis de faisabilité. Des courtiers comme CAFPI aident à cadrer l’apport, le taux, la durée. Consultez aussi votre banque (Société Générale, La Banque Postale, Boursorama Banque) pour un pré‑accord.
Étape 2 — Recherche et offre. Croisez SeLoger, MeilleursAgents, réseaux d’agences (Orpi) et contacts locaux. Si vous êtes loin, un chasseur immobilier ou une solution « clé en main » (par exemple, ICM Investissement Clés en Main, créée en 2018) peut pré‑visiter, négocier et suivre les travaux.
Étape 3 — Compromis et conditions suspensives. Le compromis fixe le prix, les délais, la condition d’obtention du prêt. Le notaire contrôle titres, servitudes, diagnostics (DPE, amiante, etc.).
Étape 4 — Dossier de prêt complet. La banque vérifie identité, revenus, dettes, situation fiscale, contrat de travail, relevés. Délais plus longs pour non‑résidents, anticipez.
Étape 5 — Assurance et garantie. Assurance emprunteur (décès, PTIA, parfois ITT) et garantie (hypothèque ou caution). Comparez les assurances déléguées.
Étape 6 — Acte authentique. Signature en étude notariale française ou par procuration authentique. Virement des fonds, remise des clés, publication au fichier immobilier.
- Bon à savoir : Signature électronique désormais fréquente pour compromis ; l’acte authentique exige une comparution physique ou une procuration notariale.
- Erreurs fréquentes : Oublier le justificatif d’adresse à l’étranger, négliger l’IBAN compatible virements internationaux, ignorer les délais de conformité des diagnostics.
- Ressource utile : Suivez les étapes du prêt immobilier et nos analyses des taux.
| Bloc | Documents à fournir | Délais usuels | Coûts indicatifs |
|---|---|---|---|
| Financement indicatif | Pièce d’identité, contrat de travail, 3 fiches de paie, relevés 3/6 mois | 1–2 semaines | 0 € (simulation), frais de courtage possibles |
| Compromis | RIB, justificatifs d’apport, KYC | 1–3 semaines (mise en place) | Indemnité d’immobilisation 5–10 % (séquestre) |
| Prêt | Dossier complet + assurance | 4–8 semaines non‑résident | Frais de dossier 500–1 200 €, assurance varie |
| Acte authentique | Procuration si distance, pièces d’état civil | 2–3 semaines après offre de prêt acceptée | Frais de notaire ~7–8 % dans l’ancien |
En 2 minutes — Check‑list express
- Attestation de financement en main avant visites.
- Compromis avec condition suspensive de prêt adaptée aux délais non‑résident.
- Procuration notariale prévue dès le départ si vous ne voyagez pas.
Pour approfondir des zones porteuses, explorez nos guides : quartiers à Bordeaux, Paris 20e, Marseille 10e et Marseille 15e.
Financer depuis l’étranger : banques, taux, garanties, assurances et comparatif FR/LU
Le financement reste l’étape la plus sélective. Plusieurs acteurs financent les non‑résidents : banques françaises à réseau (Société Générale, La Banque Postale), banques en ligne (Boursorama Banque sous conditions) et partenaires locaux de groupes immobiliers (BNP Paribas Immobilier, Crédit Agricole Immobilier). Les critères exigent souvent un apport supérieur (par exemple 20–30 %) et des dossiers très documentés.
Taux et durée. Les taux varient selon profil, apport, nature du projet (résidence secondaire vs locatif), assurance, et garantie. La durée 20–25 ans reste classique. En cas de baisse future des taux, une renégociation est envisageable.
Assurance emprunteur. La délégation d’assurance permet d’optimiser le coût. L’assureur évalue la situation médicale et le pays de résidence ; prévoyez des délais supplémentaires.
Garanties. Hypothèque (inscrite au service de la publicité foncière) ou caution via organisme spécialisé. Le coût de la garantie s’ajoute aux frais d’acquisition. Pour un non‑résident, l’hypothèque est souvent privilégiée si la caution n’est pas proposée.
Banques et intermédiaires. Un courtier comme CAFPI peut sourcer la meilleure offre. Les réseaux de la Société Générale, de La Banque Postale et parfois Boursorama Banque étudient les profils non‑résidents au cas par cas. Les entités de promotion et gestion comme BNP Paribas Immobilier ou Crédit Agricole Immobilier publient aussi des analyses marché utiles pour calibrer votre budget.
- Astuce : Faites coter votre Debt‑to‑Income (taux d’endettement) en euro, et joignez la convention fiscale FR–LU si vous êtes résident luxembourgeois.
- Erreur fréquente : Présenter des relevés bancaires en PDF non bancarisés (captures d’écran) — privilégiez les extraits officiels.
- Ressource : Suivez les tendances sur l’évolution des taux.
| Élément | France (non‑résident) | Luxembourg (salaires LU, achat en FR) | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Apport | 20–30 % usuel | Souvent 25–30 % demandé | Frais annexes non finançables |
| Durée | 20–25 ans | Similaire | Profil et âge impactent |
| Assurance | Déléguée possible | Tarification selon pays de résidence | Délai médical |
| Garantie | Hypothèque/caution | Hypothèque souvent retenue | Coût et délais |
Exemple chiffré (indicatif, non contractuel) — Bien ancien 250 000 €, apport 25 % (62 500 €), taux 3,8 %, 20 ans : mensualité environ 1 194 € hors assurance ; assurance 0,20 %/an du capital initial ≈ 42 €/mois ; loyer cible 1 050–1 200 € selon ville. Simulation à affiner sur notre simulateur.
Pour les frontaliers, la banque évalue la stabilité d’emploi au Luxembourg et la cohérence des flux de trésorerie. Gardez des comptes clairs et centralisez vos revenus pour faciliter le scoring.
En 2 minutes : obtenir un prêt quand on vit à l’étranger
- Anticipez un apport plus élevé et un dossier complet.
- Comparez assurance emprunteur et garantie (hypothèque vs caution).
- Validez la faisabilité avant d’émettre une offre d’achat.
Conclusion de la section : un dossier carré, des justificatifs nets et un calendrier réaliste valent autant que quelques points de négociation sur le prix.
Fiscalité des non‑résidents : LMNP, revenus fonciers, plus‑values et particularités FR/LU
Les loyers d’un bien en France sont imposables en France, même si vous vivez ailleurs. Ensuite, la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence évite la double imposition via crédit d’impôt ou méthode de l’exemption.
Location meublée (LMNP). Deux régimes : micro‑BIC (abattement forfaitaire, simplicité) et réel (amortissements, charges réelles). Le réel est souvent performant pour lisser l’impôt. Les non‑résidents peuvent opter pour le réel et amortir immeuble et mobilier, sous conditions et tenue comptable.
Location nue. Micro‑foncier (abattement) ou réel (déficit foncier). Les travaux structurels peuvent créer un déficit imputable selon règles. Pour non‑résidents, l’imputation suit des mécanismes spécifiques ; faites valider par un expert‑comptable.
Prélèvements sociaux. Depuis les ajustements post arrêt De Ruyter, les non‑résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État de l’UE/EEE/Suisse ne sont pas soumis à la CSG/CRDS sur certains revenus immobiliers, mais au prélèvement de solidarité à 7,5 %. Pour des résidents hors UE/EEE/Suisse, des prélèvements à 17,2 % peuvent s’appliquer. Vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr.
Plus‑values. Barème d’abattement selon durée de détention, exonération totale d’IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans en régime standard. Des exonérations spécifiques existent pour non‑résident cédant un logement en France sous conditions.
IFI. L’impôt sur la fortune immobilière cible le patrimoine immobilier net taxé en France au‑delà des seuils. Seuil, assiette et dettes déductibles : à apprécier avec un conseil.
- Bon à savoir : En LMNP au réel, l’amortissement ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global, mais il peut neutraliser durablement le résultat imposable.
- Erreur fréquente : Oublier que la taxe foncière reste due même si vous ne résidez pas en France ; la taxe d’habitation ne subsiste que sur les résidences secondaires.
- Ressources : Revenus fonciers et location meublée sur Service‑public.fr.
| Thème | Règles principales | Non‑résident UE/LU | Hors UE/EEE/Suisse |
|---|---|---|---|
| LMNP | Micro‑BIC ou réel (amortissements) | Éligible | Éligible |
| Location nue | Micro‑foncier ou réel (déficit foncier) | Éligible | Éligible |
| Prélèvements sociaux | 7,5 % si affilié UE/EEE/CH ; 17,2 % sinon (selon cas) | 7,5 % | 17,2 % (selon situation) |
| Plus‑value | Abattements sur la durée, exonérations spécifiques non‑résidents | Oui | Oui |
Encadré — Exemple LMNP (indicatif) : loyers 12 000 €/an, charges 3 000 €, amortissements 7 000 € → résultat fiscal proche de 2 000 € ou nul selon ventilation. L’impôt réel dépend de votre tranche d’imposition en France (calcul spécifique non‑résident).
Si vous travaillez au Luxembourg, vos salaires restent imposés au LU ; les loyers du bien français sont imposés en France. La convention FR–LU et votre affiliation sociale déterminent les prélèvements. Appuyez‑vous sur des sources officielles et sur un expert‑comptable pour sécuriser vos déclarations.
Choisir la ville et le bien : critères, tendances 2025 et exemples concrets
La réussite d’un projet tient souvent à la micro‑localisation. Priorisez la demande locative, les transports, l’emploi, l’attrait étudiant, et la dynamique de prix. La correction de marché ouvre des opportunités dans les métropoles et villes moyennes bien desservies.
Outils de repérage. MeilleursAgents donne des indices de prix et de tension, SeLoger recense les annonces, les réseaux Orpi et les notaires locaux éclairent sur les prix signés. Les données des Notaires de France restent une référence pour les tendances « actées ».
Exemples de cibles. À Paris, des arrondissements périphériques comme le 20e peuvent offrir des tickets plus abordables que l’hyper‑centre. À Marseille, des secteurs en transformation comme le 10e ou le 15e demandent une étude fine des rues. À Bordeaux, ciblez les quartiers proches des tramways. Autour de Lyon, des communes comme Francheville peuvent être des alternatives.
Typologies. Dans les villes étudiantes, le T1/T2 meublé performe souvent en LMNP. Pour les familles, la location nue T3/T4 proche écoles/transport est robuste. La colocation meublée fonctionne dans certains secteurs, avec règles spécifiques (surface, bail, encadrement).
- À surveiller : encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux…) et DPE (logements classés G : contraintes de location progressives).
- Erreur fréquente : acheter un « prix » plutôt qu’un emplacement ; la vacance locative coûte plus cher qu’un point de taux.
- Idée : Diversifiez : un studio étudiant + un T3 familial réduisent le risque.
| Ville/secteur | Demande locative | Rendement brut visé | Points clés |
|---|---|---|---|
| Paris 20e | Forte, petit budget relatif | 3–4,5 % | Encadrement loyers, DPE crucial |
| Bordeaux (tram) | Élevée, étudiants | 3,8–5 % | Tension sur petites surfaces |
| Marseille 10e/15e | Hétérogène | 5–7 % | Analyse micro‑quartiers indispensable |
| Villes moyennes TGV | Stable | 5–6 % | Viser proximité gare/centre |
Alternative et diversification. La « pierre‑papier » (SCPI/OPCI/SIIC) offre un ticket réduit et une gestion déléguée. Attention à la fiscalité selon votre convention internationale. Analysez la retenue à la source éventuelle et la fiscalité dans votre pays de résidence.
Enfin, ne vous laissez pas séduire par des promesses hors‑marché exotiques. Lisez nos alertes prudentes, par exemple sur l’immobilier à l’île Maurice, et nos focus « petit budget » hors France comme investir au Maroc avec petit budget ou guide Maroc pour Français. Votre premier objectif reste la solidité locative et juridique.
Au final, votre ville idéale est celle où la demande est prévisible, les loyers stables, et le DPE compatible avec vos plans de location.
Gestion à distance : bail, travaux, ameublement, délégation et outils numériques
Gérer un bien depuis l’étranger n’est plus un casse‑tête si vous organisez la délégation. Trois piliers : un gestionnaire réactif, une documentation numérique carrée, et un budget entretien anticipé.
Gestion locative. Les agences assurent mise en location, état des lieux, recouvrement, suivi des sinistres. Les honoraires se situent souvent entre 6 et 9 % TTC des loyers encaissés, plus des frais de mise en location. Vérifiez délai de relocation, photos pros, et reporting mensuel.
Travaux et ameublement. Pour le meublé, la liste d’équipements doit respecter le décret (lit, plaques, frigo, etc.). Une société intégrée (ex. ICM Travaux selon certains acteurs « clé en main ») peut piloter rénovations, budget et conformité. Demandez avant/après et garanties décennales quand pertinent.
Signature et procuration. La procuration authentique permet de mandater l’agent ou un proche pour signer bail, ouvrir compteurs et réceptionner. Les notaires proposent désormais des parcours de signature sécurisés et visioconférences pour préparer l’acte.
- Astuce : Créez un dossier cloud avec bail, état des lieux, diagnostics, factures, attestations d’assurance.
- Erreur fréquente : oublier l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et le contrat d’entretien chaudière.
- Ressource : Consultez les guides des Notaires de France sur la location et la copropriété.
| Prestations | Coût indicatif | Délai | À vérifier |
|---|---|---|---|
| Gestion courante | 6–9 % TTC loyers | Contrat 1 an renouvelable | Clauses de résiliation |
| Mise en location | 1/2 à 1 mois de loyer | 2–4 semaines | Photos, visites, scoring locataire |
| Travaux rafraîchissement | 300–600 €/m² | 2–8 semaines | Devis détaillé, garanties |
| Ameublement pack | 2 500–5 000 € (T1/T2) | 1–2 semaines | Conformité décret meublé |
En 2 minutes — Outils utiles
- Signature électronique pour compromis et baux.
- Vidéos de visites, état des lieux digital horodaté.
- Tableur de suivi loyers/charges et sauvegarde cloud.
Bien briefé, votre gestionnaire devient votre meilleure assurance anti‑stress. Exigez des indicateurs trimestriels et un plan d’entretien pluriannuel.
Combien ça coûte vraiment ? Frais bancaires, notaire, garanties, assurances et taxes
Au‑delà du prix, un achat comporte des frais annexes à budgéter dès le départ. L’expérience montre que les non‑résidents sous‑estiment surtout l’assurance, la garantie et la gestion locative.
Frais de notaire. Dans l’ancien, 7–8 % du prix (droits, émoluments, débours). Dans le neuf, 2–3 %. Les simulateurs des notaires permettent d’affiner. Ces frais ne sont pas « négociables » au sens strict car la majeure partie sont des taxes.
Frais bancaires. Frais de dossier (500–1 200 € selon banque), garantie (hypothèque ou caution), frais d’inscription, mainlevée à terme. Assurance emprunteur dépend de l’âge et de l’état de santé.
Assurances et charges courantes. PNO, assurance copropriété, entretien, taxe foncière, honoraires de gestion, petites réparations, vacance locative. Intégrez un coussin de 5–8 % du loyer annuel pour aléas.
- Astuce : Comparez plusieurs devis d’assurance emprunteur ; la délégation peut diviser la prime par deux selon profils.
- Erreur fréquente : Penser que les « frais de notaire » reviennent au notaire — la plus grande part est un impôt.
- Ressource : Aides et prêts : surveillez l’éligibilité actualisée du PTZ et consultez votre banque (Société Générale, La Banque Postale, Boursorama Banque).
| Poste | Ordre de grandeur | Finançable par le prêt ? | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de notaire (ancien) | 7–8 % du prix | Parfois partiel | Variable selon département |
| Frais de dossier | 500–1 200 € | Oui | À négocier |
| Garantie (hypothèque) | ~1,0–1,5 % du capital | Oui | Inclut inscription |
| Assurance emprunteur | 0,10–0,35 %/an du capital emprunté | Mensualisée | Dépend âge/santé |
| Gestion locative | 6–9 % loyers | Non | Plus mise en location |
| PNO + taxes | PNO 80–200 €/an ; taxe foncière variable | Non | Selon commune |
Encadré — Exemple global (indicatif) : achat 250 000 € ancien ; frais notaire 19 000 € ; garantie 2 500 € ; frais dossier 800 € ; assurance emprunteur 500–1 000 €/an ; gestion 8 % loyers. Budget initial d’environ 25–30 % du prix si non‑finançable intégralement.
Le vrai coût, c’est aussi le temps : pour un expatrié, déléguer peut coûter 8 % mais économiser des semaines de coordination.
Exemples chiffrés FR–LU : salaires au Luxembourg, prêt en France, 20/25 ans et impôts
Illustrons avec deux profils fictifs. Les chiffres ci‑dessous sont purement indicatifs et ne valent pas simulation personnalisée.
Profil A : Laura, consultante au Luxembourg (salaire net 4 200 €/mois), achat locatif LMNP à Metz. Prix 220 000 € ; apport 25 % ; prêt 165 000 € à 3,9 % sur 20 ans ; assurance 0,18 % ; loyer meublé cible 900 €/mois. Charges (copro + PNO + entretien) 150 €/mois ; gestion 8 % = 72 €/mois ; taxe foncière 900 €/an.
En LMNP réel, amortissements 6 000–8 000 €/an selon ventilation. Résultat fiscal faible voire nul ; prélèvement de solidarité 7,5 % si affiliée LU sur base imposable résiduelle. Cash‑flow légèrement négatif les premières années, neutralisé par revalorisation des loyers et baisse du capital restant dû. Délégation totale de gestion.
Profil B : Karim et Inès, couple frontalier, achat à Thionville (location nue, déficit foncier). Prix 260 000 € ; travaux 30 000 € ; apport 30 % ; prêt 182 000 € sur 25 ans à 4,0 %. Loyer 1 050 €/mois ; charges 120 €/mois ; taxe foncière 1 100 €/an. Travaux générant déficit foncier la 1re année. Imposition française sur revenus fonciers, prélèvements sociaux selon situation d’affiliation.
- À retenir : LMNP lisse la fiscalité via amortissements ; le déficit foncier est puissant avec travaux lourds.
- Erreur fréquente : Oublier la vacance locative 1 mois/2 ans dans vos prévisions.
- Ressource : Calibrez durée et taux sur notre simulateur.
| Paramètre | Profil A (LMNP) | Profil B (Déficit foncier) |
|---|---|---|
| Ville | Metz | Thionville |
| Prix | 220 000 € | 260 000 € (+30 000 € travaux) |
| Durée/taux | 20 ans / 3,9 % | 25 ans / 4,0 % |
| Loyer | 900 €/mois (meublé) | 1 050 €/mois (nu) |
| Fiscalité | LMNP réel (amortissements) | Réel (déficit foncier) |
Comparatif FR/LU (fiscalité, social, banque). Revenus d’immeuble situés en France : imposition en France. Salaires LU : imposition au Luxembourg. Affiliation sociale LU : prélèvement de solidarité 7,5 % sur certains revenus immobiliers français, pas CSG/CRDS (cf. règles en vigueur). Banques : examen renforcé pour non‑résident ; apport plus élevé. Notaires : même sécurité juridique, actuels outils de signature à distance.
Disclaimer : toutes les données sont illustratives, non exhaustives, datées de 2025 et susceptibles d’évolution. Référez‑vous à impots.gouv.fr, service‑public.fr et aux Notaires de France.
Démarches pratiques : comptes, procurations, KYC et conformité documentaire
La part la plus opérationnelle prend souvent le plus de temps. Les banques et notaires appliquent des obligations « KYC » (Know Your Customer) et des contrôles de conformité. Un expatrié gagne à préparer un « data‑room » personnel.
Compte bancaire. La banque prêteuse veut un compte pour prélever les échéances. Certaines acceptent un compte non résident si vous disposez d’une adresse de correspondance. Anticipez l’IBAN du compte de réception des loyers (éventuellement Boursorama Banque si conditions OK) et vérifiez les virements internationaux sortants.
Procurations. La procuration authentique permet de signer l’acte chez le notaire sans déplacement. Elle peut être établie devant un notaire local (pays de résidence) avec apostille si nécessaire, ou en consulat. Délai à prévoir.
Traductions et apostilles. Si vos documents ne sont pas en français, traduction assermentée requise. Les actes étrangers peuvent nécessiter une apostille de La Haye.
- Astuce : centralisez scan passeport, justificatif d’adresse à l’étranger, contrat de travail, relevés, avis d’imposition, attestations d’affiliation sociale.
- Erreur fréquente : envoyer des pièces partielles ou périmées ; contrôlez dates de validité (moins de 3 mois pour certains justificatifs).
- Ressource : consignes officielles sur service‑public.fr et auprès de votre notaire.
| Document | Qui le demande | Validité/format | Spécificités non‑résident |
|---|---|---|---|
| Pièce d’identité | Banque/Notaire | En cours de validité | Copie certifiée selon cas |
| Justificatif d’adresse | Banque | Facture énergie, attestation bail | |
| Contrat de travail/paye | Banque | 3 dernières fiches | Traduction si non francophone |
| Procuration | Notaire | Original signé | Apostille/consulat si hors FR |
En 2 minutes — Data‑room perso
- Créez un dossier « KYC » et mettez à jour chaque trimestre.
- Conservez les PDFs natifs et non des captures d’écran.
- Indexez vos fichiers : 01_Identité, 02_Revenus, 03_Banque, 04_Fiscal.
La rigueur documentaire fait gagner des semaines et crédibilise votre offre auprès du vendeur.
Alternatives et stratégies : neuf, ancien, travaux, clé en main, pierre‑papier
Selon votre temps disponible et votre fiscalité, vous combinerez ancien avec travaux, meublé, ou solutions déléguées. L’important est d’aligner stratégie et horizon.
Ancien rénové. Meilleure maîtrise du prix et du rendement. Le LMNP au réel permet d’amortir. Attention au DPE et aux travaux structurels. Un accompagnement « clé en main » (recherche, négociation, travaux, ameublement, mise en location) peut convenir aux expatriés pressés.
Neuf. Frais de notaire réduits, garanties constructeur. La défiscalisation « Pinel » a été fortement revue/éteinte en France métropolitaine ; les loyers plafonnés limitent la rentabilité. Bon choix si vous privilégiez la simplicité et l’isolation énergétique.
Pierre‑papier (SCPI, OPCI, SIIC). Billets d’entrée modestes, diversification, gestion déléguée. Fiscalité à étudier selon la convention de votre pays de résidence ; retenues à la source possibles.
- Astuce : testez un petit projet meublé pour « prendre la main » à distance avant d’enchaîner.
- Erreur fréquente : acheter un logement neuf trop cher en périphérie sans étude de demande locative réelle.
- Ressource marché : consultez les études de groupes comme BNP Paribas Immobilier et Crédit Agricole Immobilier pour éclairage macro.
| Option | Points forts | Limites | Profil adapté |
|---|---|---|---|
| Ancien + travaux | Prix d’entrée, rendement, LMNP/déficit | Coordination chantier | Investisseur actif ou clé en main |
| Neuf | Frais notaire réduits, RT/RE | Loyers plafonnés, délai livraison | Profil patrimonial long terme |
| SCPI/OPCI/SIIC | Diversification, gestion déléguée | Fiscalité conventions, liquidité | Expatrié très occupé |
En 2 minutes — Choisir sa voie
- Peu de temps et forte épargne : clé en main ou SCPI.
- Objectif rendement : ancien avec travaux, micro‑localisation soignée.
- Objectif simplicité : neuf bien situé et bien desservi.
Pour muscler votre repérage, comparez aussi des marchés périphériques français et étrangers, mais gardez un filtre critique : l’important est la maîtrise du risque et des règles locales.
Check‑lists imprimables, erreurs fréquentes et « en 2 minutes »
Rassembler vos idées en listes claires aide à piloter le projet à distance. Voici des anti‑sèches directement actionnables.
Check‑list achat non‑résident
- Attestation de financement obtenue et actualisée.
- Data‑room documentaire à jour (identité, revenus, fiscalité, banque).
- Procuration notariale et traductions assermentées si besoin.
- Budget intégrant tous frais (notaire, garantie, assurance, gestion).
- Plan de gestion locative avec agence et SLA (délais, reporting).
Erreurs fréquentes
- Ne pas vérifier l’encadrement des loyers dans la ville ciblée.
- Ignorer l’impact du DPE sur la location et la valeur future.
- Sous‑estimer les délais bancaires et d’assurance pour non‑résident.
- Oublier la vacance locative et le fonds travaux copropriété.
| Action | Quand | Qui | Preuve/outil |
|---|---|---|---|
| Pré‑accord financement | Avant visites | Banque/CAFPI | Attestation PDF |
| Vérif DPE/encadrement | Avant offre | Agent/gestionnaire | Diagnostics/arrêté municipal |
| Procuration | Après compromis | Notaire | Original apostillé |
| Assurance emprunteur | Avec offre de prêt | Banque/assureur | Certificat d’adhésion |
En 2 minutes — Priorités absolues
- Solvabilité prouvée, calendrier réaliste, agent/notaire synchronisés.
- Plan B si retard bancaire (prolongation condition suspensive).
- Stratégie fiscale choisie avant l’acte (LMNP ou déficit foncier).
Pour affiner vos zones et tickets, parcourez nos analyses locales : Bordeaux, Paris 20e, Marseille 10e, Marseille 15e.
Un expatrié non‑résident peut‑il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui, mais les conditions sont plus sélectives : apport souvent 20–30 %, dossier complet (revenus, relevés, imposition), garantie hypothécaire fréquente et délais plus longs. Consultez votre banque (Société Générale, La Banque Postale, Boursorama Banque) et un courtier comme CAFPI.
LMNP ou location nue : quel régime privilégier depuis l’étranger ?
Le LMNP au réel est souvent efficace pour amortir bien et mobilier, réduisant l’imposition. La location nue au réel permet le déficit foncier en cas de travaux. Le choix dépend de la demande locative, du DPE, et de vos objectifs.
Quels sont les frais de notaire et peut‑on signer à distance ?
Dans l’ancien, comptez 7–8 % du prix ; dans le neuf 2–3 %. La signature à distance est possible via procuration authentique. Renseignez‑vous auprès des Notaires de France et de votre étude.
Comment déclarer mes loyers si je travaille au Luxembourg ?
Les loyers d’un bien français sont imposés en France. Vos salaires restent imposés au Luxembourg. Selon votre affiliation sociale LU, vous relevez du prélèvement de solidarité à 7,5 % sur certains revenus immobiliers en France. Reportez‑vous à impots.gouv.fr et à la convention FR–LU.
Quelles villes cibler pour concilier rendement et sécurité locative ?
Dans les grandes métropoles, ciblez les quartiers proches transports/emplois (Bordeaux tram, Paris 20e, Lyon). Pour du rendement, certaines zones de Marseille ou des villes moyennes TGV sont pertinentes, à condition d’une analyse micro‑quartier et DPE.
